再谈深圳楼市

徐安天宇
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在刚刚过去的周末，先后有三位在深圳的好友向我咨询深圳楼市问题，深圳市场重新启动，同时临深的东莞也迎来一波强劲的涨幅。
今天就和大家聊一聊逐渐泡沫化的深圳楼市。
1
深圳棋局
4 月下旬开始到 5 月中旬，深圳楼市出现了一个月的短暂平静期，当时全国的舆论因为深圳楼市的逆势暴涨被吸引而来，所有人都在等待所谓的“调查结果”。
4 月 22 号深圳市住建局和市场监管局这么回应的：“深圳房价大涨与事实严重不符”。
但这个声明发出的同时，不动产抵押形式的经营贷确实有收紧，包括一手新盘的一些贷款骚套路也有所收敛。
但到了 5 月下旬，一切恢复如故，高杠杆没有被堵死，投机炒作依然存在空间。到了 6 月，之前的热点区域宝安、南山等改善热点楼盘量价相对平稳，没有创造新高，但龙岗、光明等新上车选择进入快速补涨的通道。
深圳楼市基本完成了一个全面上涨的周期。
2
当局者迷
我这周末听到最多的声音是，深圳南山几年内房价必定要三十万一平，深圳楼价一定会超过香港。
那我看到的一些冒险家的措施就是高杠杆杀入，还有凑钱分股买房。
听起来也许挺骇人。
但真正的问题不在于这些石破天惊的言论，而在于说出这些言论的人是谁，更在于这些言论实现背后是否有强大的逻辑去支撑。
深圳楼市的玩家如果和北、上相比，要明显年轻很多，我不得不提供一种偏见的结论：年轻人见识少，更容易被宏大辉煌的未来所煽动。我们常在北京、上海打牌的，遇上买房来咨询的都是三十岁上下的年纪，即使你在头部的企业，90%的优秀年轻人也是要排队等工作居住证或五年社保才能参与这项游戏。
更高的玩家门槛，以及玩家更成熟的生理心理阶段都会让市场呈现出不同的结果。
我聊一下深圳和香港的问题，2012 年以前，中国的任何一个城市都是没资格和香港相提并论的，无论从经济、城建、文化影响力、不可替代性，2012 年首都可以讨论迁，香港不可讨论设海关。即使到今天，香港式的辉煌也根本不可能在深圳复制。
深圳不适合和香港放在一起比较，我们客观上看待深圳，这些年创新能力在减慢，经济增速在放缓。少年成名的城市，有中央政策之利，更有香港辐照之便，但要想越过北上一个身位，目前还看不到端倪。
冷静下来一想，深圳在中国各城里，无比出色，但并非无可取代。互联网新贵字节守北京、拼多多出上海；制造业华为走东莞，比亚迪投汕尾；金融创新政策上海、海南都在虎视眈眈。深圳不是唯一的孩子，不要用资本主义的香港来描特色社会主义的深圳。
3
旁观者清
以现在的经济背景板、居民储蓄率和居民杠杆率，楼市一波大涨很难持续超过 6 个月，考虑到现在南山、宝中、福田中心这样先行启动的板块已经趋缓，龙岗、光明接棒，我们行话概念上叫“板块轮动”，当板块轮动出现，一般这一轮上涨就进入下半场——弱势区域补涨。
我们建议的周期操作是，静淡期压价买入，狂热期溢价卖出；热门区域上涨时看静淡区域；静淡区域上涨幅度最终会与热门区域大体相当，有好机会和利润空间可以酌情尝试。
今年如果自然行情不停，会有政策加码来踩刹车。
楼市在今天就是极强政策市场，高杠杆的流行一定会导致资产价格的偏离，我们当年股灾的时候都见识过了。房地产还有消费属性叠加在里面，50 万首付买 1000 万成功人士公寓对人的吸引力还是比拿一手 450 块的特斯拉股票大。
在当下，没有人比深圳户籍的年轻人更相信深圳和中国经济的壮丽未来，堵上自己的人生，以冠绝中国的负债率投票。
我还是要喊大家，我们哪能看清游戏规则里真正的“概率和赔率”，不要上 3 倍以上的杠杆，量力而行。
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