光大水墨风景(买卖成交 | 光大水墨风景)

光大水墨风景
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光大水墨素有“小万城华府”之称，业主对小区认可度高，内部置换活跃。小区一共532户，由2栋点板和4栋窄板组成，出房率2%以内。近几年放盘量逐渐增大，主要是陆续有业主移民和置换万柳书院、百旺府、霄云路八号和金茂府等高端新盘，对比康桥水郡、涧桥泊屋和锋尚国际等社区，光大水墨出房率依然很低。
光大水墨全部是平层，面积从93㎡至287㎡不等，两居、三居占比89%。由于小区业主对水墨认可度高，即使换房也不愿意出小区，直接导致水墨四居一直很抢手。只要价格相对合理，房子没有硬伤或一些限制条件，基本上是出一套卖一套，单价甚至比小户型高。
影响房子价格的因素很多，比如付款周期、车位、学区名额、税费、装修、楼层、位置、竞争产品和业主主观意愿等，任何一个因素的变化对最终价格的影响都很大。
以税费为例，满五年不唯一的房子有20%个税，除了税费高之外，有个税的房子还不能高贷款，对于想高杠杆的客户就没法考虑。一套147㎡的南北三居，原值按107万计算，根据楼层的不同，个税在86万至104万之间，几乎占到成交价的百分之五。
光大水墨的六栋楼呈“口”字形分布，每一栋楼的视野、采光都不一样。由于6栋楼都是高板，虽然有错开，但依然有部分单元或多或少有一些遮挡。即使面积、户型相同，但在光大水墨不同楼、不同单元、不同楼层的价格相差很大。
现在已经进入一房一价的市场，大家在参考价格的时候，一定得结合实际情况，综合考虑，切不可能盲目对比价格。光大水墨的有些户型，错过就只能再等两三年。如果买光大水墨的房子，建议大家找一个对小区专业的经纪人，多实地看房。以下是2017年1月至今的成交明细，按居室分类整理如下：
【两居】
1、94㎡东北两居。

分析：成交价1305万，价格比碧水云天、康桥水郡的两居略高一点，取决于客户是否认可光大水墨的小区环境。
2、99㎡全南两居。

分析：成交价最高1500万，最低1345万，主要受大环境降价影响，康桥、碧水的两居成交价在1150万至1250万之间，虽然这种户型朝南，但价格太高，客户就接受不了，降价是必然的。
3、104㎡东西两居。

分析：成交价1550万，这套东西两居价格没有受影响的主要原因就是装修好，对于卖相好的房子，无论租赁，还是买卖，都是加分项。
4、107㎡东南北两居。

分析：成交价1538万，这种户型仅水墨6号楼1单元有。主要受调控影响，前期定价过高，错过最佳售房时机，要不然这套房子成交价还会高一些。在当时还是蛮稀缺的，现在市场则已经变了。

5、119㎡南北两居。

分析：成交价1800万。品质户型，一房一价。
6、118㎡南北两居。

分析：成交价1330万，成交价之所以这么低，一是房子有20%个税；二是房子采光不好；三是业主把房子卖烂了。
【三居】
1、1号楼和4号楼一卧南三居。

分析：成交价最高2308万、最低2050万，从上图可以看出，4号楼比1号楼的价格高。
2、1号楼和4号楼两卧南三居。

分析：成交价最高2410万、最低2200万，光大水墨1号楼和4号楼两卧南的三居一直就比一卧南的三居抢手，成交价也相对要高一些。
3、5号楼和6号楼眼镜房三居。

分析：成交价2280万，实际成交价跟房子楼层、位置差别很大。一直以来，这种眼镜户型三居出房率很低，价格参考小区其他在售三居。
4、2号楼159㎡东南北三居。

分析：成交价1980万。价格之所以这么低，一是楼层低，采光受影响；二是卖相不好，相当于简单装修，还有隔断，很难勾起客户购买冲动，在买方市场背景下，客户挑价格很正常。
5、163㎡或165㎡西南北三加一户型。

分析：成交价2550万，光大水墨这种中高楼层的三加一户型属于品质户型，价格高很正常。
【四居】
1、3号楼191㎡东南北四居。

分析：成交价3050万，房子从上到到成交一周内，在光大水墨属于品质户型，东南北三面采光，还是带明卫，客厅两卧朝南，经典的眼镜布局，东向对着中心花园，采光、视野都非常不错。
2、4号楼216㎡西南北四居。

分析：成交价2820万，房子在典当行有1900万抵押，只接受全款，对付款有要求，价格相对较低也是因为这个。水墨4号楼的216㎡四居和1、2号楼的216㎡四居户型差别很大，大家区别对待。
水墨小区人车分流，车位分为租赁和使用权两类，其中使用权车位50万至60万/个、物业的租赁车位5800元/年。
在调控的大背景下，随着放盘量加大，光大水墨与周边小区的价格差也逐渐缩小。小区物业成立租售公司，可以给业主多一个选择，原本是一件好事。但物业租售采用不公平竞争，限制其他公司正常带客户，甚至切客户，如果不是客户只考虑光大水墨，经纪人一般都会引导其他楼盘，毕竟谁也不愿意给物业租售送客户，时间一长，经纪人对水墨小区不专业、对房子不了解，小区房子流通不起来很正常，四季青桥的诚品建筑就是一个经典案例。
作为经纪公司的一员，我们拥抱公平竞争，相互促进，这样可以给业主提供更好的服务。光大水墨这点如果不得到解决，对小区成交、房价的影响将会逐渐显现。
如需了解更多，欢迎关注“万柳二手房”公众号，我可以给您提供更多有价值的房产资讯。感谢您的关注与支持！

【作者介绍】
我是辛坤成，2009年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010-9-9入职麦田房产，2011-12-1晋升业务经理，亲自操作上百单交易，对合同、置换、定价、按揭和交税过户等经验丰富。
我热爱万柳的每一个楼盘，对各楼盘的户型、成交、在售房源等如数家珍，希望以我的真诚和专业为每一位顾客提供高品质的房产流通服务！
联系方式：189-1096-6736（与微信同号）

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